Abitazioni e usucapione, la parola all’avvocato

Buongiorno avvocato,

vivo in un piccolo paese dell’entroterra ligure, in una casa a due piani, provvista di mansarda.

Il mio vicino dal 1995 ha provveduto a ristrutturare la sua casa di tre piani adiacente alla mia e ha costruito al posto di parte del preesistente tetto una terrazza che gli consente di affacciarsi sul mio tetto e di vedere nella mia mansarda da una delle finestrelle della stessa.

Io non ho mai detto nulla per buoni rapporti di vicinato e oggi, a distanza di quasi vent’anni, il mio vicino mi ha citato in giudizio per chiedere che venga dichiarato, in suo favore, l’acquisto per intervenuta usucapione della servitù di veduta sul mio immobile.

Io non sono mai salita in mansarda ad appurare cosa e come il mio vicino possa vedere dalla relativa finestrella, ma la terrazza é ben visibile dalla strada che costeggia le nostre abitazioni, anche se non é  pienamente visibile l’angolo di visuale della stessa.

Cosa posso fare?

Ha ragione il mio vicino nel chiedere al Tribunale che venga riconosciuta l’intervenuta usucapione?

Ci sono o meno i presupposti?

Grazie

Gentile sig.ra,

al fine di verificare se, nel caso concreto, sussistano i presupposti per cui il suo vicino acquisti, per usucapione, la servitù di veduta sul suo fondo é necessario, in primo luogo, analizzare la disciplina dettata dal nostro ordinamento giuridico in materia di servitù prediali.

A tal proposito, occorre menzionare l’art. 1027 c.c.,  che stabilisce che “la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Tale servitù rientra nel novero dei c.d. diritti reali di godimento, la cui peculiarità  é quella di gravare su beni di proprietà altrui e, in ragione di ciò, si viene a creare una sostanziale limitazione dei diritti del proprietario servente.

Dal tenore letterale dell’articolo menzionato, affinché si possa parlare di una qualsiasi servitù, é necessario che un fondo (c.d. dominante) tragga utilità dal peso imposto su un altro fondo (c.d. servente).

Esso può consistere sia nell’imporre al proprietario di quest’ultimo un dovere di non facere e, quindi, l’obbligo di astenersi dal compiere qualsivoglia azione che possa minacciare l’esercizio del diritto da parte del proprietario del fondo dominante, sia il dovere di tollerare quanto da questi eventualmente realizzato sul fondo servente.

Al fine di permettere che il proprietario del fondo dominante tragga vantaggio e/o utilità da quello servente, é ovvio che gli stessi debbano essere tra loro vicini, anche se non necessariamente confinanti.

L’utilità in questione, ai sensi dell’art. 1028 c.c., può consistere anche in una maggiore comodità o amenità del fondo dominante, non coincidendo la stessa con qualsivoglia vantaggio, anche di fatto, che possa trarne il titolare, ma solo quella corrispondente al contenuto del peso imposto sull’altro fondo.

In ciò si distingue la servitù di cui all’art. 1027 c.c., rispetto alle c.d. servitù irregolari, intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo ma del singolo proprietario di quest’ultimo.

Venendo ora ad esaminare il suo caso concreto, é fuor di dubbio che la condotta posta in essere dal suo vicino, consistente nel costruire una terrazza affacciata alla sua proprietà, sia idonea ad integrare l’esercizio del diritto di servitù ex art. 1027 c.c..

Non vi é chi non veda, infatti, che tale costruzione ha attribuito al fondo del suo vicino l’utilità della c.d. inspectio, da cui é derivato per Lei una evidente limitazione del diritto di riservatezza.

Tale conclusione può essere dedotta prendendo in esame l’art. 905 c.c., secondo cui “ non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso del vicino”, perché costituiscono un peso per l’altrui fondo.

Dato per assodato che esiste al momento la costituzione di una servitù gravante sul suo fondo, occorre ora verificare se la predetta situazione persista da più anni, anche ai fini della sua usucapione.

In merito alla costituzione delle servitù di veduta, occorre dire che la legge prevede diversi modi di costituzione delle servitù c.d. prediali e, più precisamente: coattivamente (in forza di legge), volontariamente ( per contratto o testamento), per usucapione (come potrebbe risultare dal caso in questione) o per destinazione del padre di famiglia ex art. 1031 c.c..

E’ l’art. 1061 comma 1 c.c. che fa poi una precisazione in merito a certe tipologie di servitù, prevedendo, infatti, che “ le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia”, mentre é il comma 2 a precisare che sono “non apparenti” le servitù costituite mediante opere visibili e permanenti destinate a loro esercizio.

Il requisito di apparenza, tassativamente richiesto dalla norma, ai fini dell’usucapione della servitù, deve consistere nella presenza di opere permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio, visibili in modo tale da escludere la clandestinità del possesso e da farne presumere la conoscenza da parte del proprietario del fondo servente.

Ciò non vuol dire, comunque, che le opere in questione debbano necessariamente risultare come esistenti sul fondo servente, potendo invece trovarsi sul fondo dominante o su quello appartenente ad un terzo soggetto. (così come indicato dalla Cass. Civ. In Sent. n.7817/2006).

Venendo ora al caso in oggetto, se non si può escludere che Lei, dal suo fondo, non potesse vedere la veduta aperta dal vicino, insistente sul suo tetto e in prospetto ad una finestra della mansarda, é purtroppo vero che la stessa fosse ben visibile e conoscibile dal lato prospicente alla via pubblica.

Ne deriva, in senso negativo per la sua posizione, che l’esistenza della stessa veduta era ben agevole a chiunque e come tale facilmente eccepibile.

Tale circostanza potrebbe da sola essere sufficiente a ritenere che il suo vicino abbia di per sé acquisito per usucapione una servitù di veduta dal medesimo aperta sul suo fondo.

Sul punto si é precisamente espressa la Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di ribadire recentemente (Sent. n. 24401/2014) che “ in tema di acquisto per usucapione della servitù (nel caso di specie servitù di veduta), la visibilità delle opere, ai sensi dell’art. 1061 c.c., deve essere tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell’obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo dominante.

Ne consegue che la visibilità può riferirsi ad un punto di osservazione non coincidente con il fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili dalla vicina strada pubblica”.

In conclusione, alla luce del menzionato orientamento giurisprudenziale e per l’oggettiva situazione in cui ci troviamo, devo ritenere che, seppure la terrazza fosse di non agevole visibilità, dato che prospettava su una finestra di una soffitta, Lei era, comunque, a conoscenza o avrebbe potuto conoscere l’esistenza dell’opera realizzata dal suo vicino e, conseguentemente del peso gravante sul suo fondo, elemento, questo, ritenuto ampiamente idoneo ai fini dell’esclusione della clandestinità del possesso.

Pertanto, visto e ritenuto che il possesso della veduta de quo é stato esercitato per oltre un ventennio (su questo punto é stata Lei stessa a darmene conferma), accertata la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1061 c.c., non posso che concludere che il suo vicino ben possa legittimamente agire nei suoi confronti, affinché venga dichiarato, in proprio favore, l’acquisto per usucapione della predetta servitù di veduta.

Purtroppo per Lei, il tempo ha agito a suo scapito, atteso che, se si fosse attivata in tempo, ben avrebbe potuto contrastare efficacemente le richieste del suo vicino, in ogni sede, anche dal punto di vista del risarcimento del danno.

Cordiali saluti.

Fonte Luca

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