Vendita di un immobile di pregio con vincoli: che fare?

Buongiorno avvocato,

ho stipulato un contratto preliminare relativo alla vendita di un immobile di pregio situato nel centro storico di un comune della Liguria, versando un acconto sul prezzo fissato in € 600.000,00.

Per il definitivo abbiamo stabilito come termine febbraio 2016.

Il mese scorso, purtroppo, sono venuto casualmente a conoscenza dei vincoli gravanti sull’immobile di cui al preliminare e del fatto che il comune stesso, nel suo atto amministrativo, ha fissato come prezzo apparentemente vincolante per la cessione dell’immobile la cifra di € 400.000,00.

Il venditore non mi ha mai detto nulla riguardo a questa situazione, anche se lui afferma il contrario.

Cosa posso fare? Posso chiedere la riduzione del prezzo come previsto nell’atto amministrativo?

Grazie

Egregio signore,

la soluzione del quesito che mi propone deve prendere, necessariamente, le mosse dall’analisi della natura del bene oggetto del preliminare.

Nello specifico trattasi di un attico di pregio situato in un centro storico.

Apparentemente il bene é soggetto a vincoli di natura artistica, ai sensi dell’art. 829 c.c. ma, come da Lei indicato, mancava da parte sua l’effettiva conoscenza degli stessi.

Riguardo alla questione si é espressa la Cassazione, secondo cui, in materia di vincoli imposti su beni di proprietà privata, che presentino interesse di particolare importanza in campo storico-artistico, l’elemento costitutivo del vincolo é, necessariamente, integrato dalla notificazione del provvedimento impositivo eseguito in forma amministrativa. ( in tal senso Cass. Civ. n. 11919/90).

Da ciò deriva che il vincolo di cui si discute non può essere conosciuto da chiunque, ove difetti la notifica del provvedimento impositivo.

Stante la natura di astratta inconoscibilità, per coloro che non ricevono alcuna notifica da parte dell’Ente impositore del vincolo, la conoscenza effettiva é demandata alla buona fede dei soggetti venditori di tali beni immobili.

Nel caso di specie, il promittente venditore ha omesso di comunicarLe tale importante circostanza, già alla firma del preliminare.

A parere dello scrivente, ciò comporta che il promittente venditore abbia violato il generale obbligo di garanzia cui é tenuto e cioé che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui é destinata o che ne diminuiscono il valore.

Nel caso di specie la garanzia di cui é gravato quest’ultimo é riconducibile all’art. 1589 c.c. e comprende il caso di limitazione del godimento del bene, determinato da provvedimento amministrativo di carattere particolare e concreto, di cui non risulti la conoscenza da parte del compratore (in tal senso Cass. Civ. n. 3459/72).

Tale obbligo di garanzia può essere superato solo e nella misura in cui il venditore dimostri la conoscenza di tali vincoli da parte del promittente compratore.

Dall’analisi dei fatti, concretamente, ciò che sostiene la sua controparte é una mera affermazione non suffragata da alcun elemento probante.

Come sostenuto dalla Cassazione (in tal senso Cass. Civ. 1501/73), ai fini della conoscenza dei predetti vincoli, é irrilevante che apposite leggi in materia prevedano in maniera astratta l’imposizione dei vincoli, in quanto l’essere a carico di un determinato bene sorge solo a seguito di specifici provvedimenti amministrativi, la cui cognizione non può presumersi.

Tale presunzione non potrà essere nemmeno sostenuta atteso che, come emerge dal suo racconto Lei é venuto a conoscenza della situazione dei vincoli solo in un momento successivo alla stipula del preliminare.

In questo caso, nella sua situazione ha rilievo il principio della presupposizione, in quanto é incorso in un errore, avente ad oggetto non il bene in sé, ma la sua qualità, ossia la mancata esistenza di vincoli, tale da determinare l’accettazione di un prezzo di vendita pari ad € 600.000,00.

Tale errore va ritenuto determinante del consenso, atteso che riguarda, come detto, qualità che valgono a determinare ed identificare la cosa rispetto allo scopo, all’uso e alla normale determinazione economica del bene.

Vero é che la normativa in questione non ha riflesso apparente sull’uso e commerciabilità del bene sottoposto a vincolo, tuttavia, in concreto esistono in ogni caso limitazioni in ordine al ripristino ed alla modificazione del bene stesso secondo le volontà del proprietario, oltre ai maggiori oneri di manutenzione ai fini conservativi.

La circostanza é tale da comportare per l’acquirente la possibilità di richiedere l’annullamento del contratto preliminare, atteso che l’errore cui é incorso inconsapevolmente l’acquirente riguarda l’oggetto stesso e non il suo valore economico.

Ove abbia, comunque, ancora interesse al mantenimento del contratto, l’acquirente avrebbe titolo a richiedere una rideterminazione del prezzo del bene immobile, che tenga conto delle vere qualità dello stesso.

Tenuto conto di questi elementi generali, il quadro che si é venuto a creare é il seguente.

Il venditore non potrà sostenere che Lei era a conoscenza, in via presuntiva, della convenzione in tema di vincoli e, pertanto, il fatto che abbia omesso di fornirLe tali informazioni, lo espone ad una responsabilità di natura contrattuale ex art. 1218 c.c., nei suoi confronti.

In virtù del comportamento di controparte, Lei avrebbe diritto, relativamente alla vendita del bene immobile gravato da diritti ed oneri ai sensi dell’art. 1489 c.c., oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, ex art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali ex art. 1218 c.c. E 1223 c.c., in base al richiamo effettuato da parte di quest’ultima disposizione, da parte dell’art. 1479 c.c.. (in tal senso Cass. Civ. n. 16053/2002 e Cass. Civ. n. 4786/2007).

Occorre, tuttavia, fare alcune precisazioni.

Nel caso di specie ci troviamo ancora di fronte ad un preliminare di vendita, in cui gli elementi che lo costituiscono possono essere modificati nel definitivo.

Tale stato di cose implica la possibilità di fornirLe due diverse soluzioni.

Da un lato, atteso che il prezzo di vendita del bene immobile potrebbe essere sostituito sino al definitivo, Lei ben potrebbe chiedere di modificare un elemento del contratto, quale il prezzo, avendo ancora interesse al definitivo.

Come prevedibile, però, l’accordo sul prezzo finale avrebbe scarsa possibilità di trovare applicazione, stante la scarsa disponibilità del venditore di trattare sul punto.

La seconda soluzione che le prospetto é quella di chiedere la risoluzione del preliminare, anche per ragioni attinenti la presupposizione, con conseguente restituzione della somma già versata come acconto sul prezzo.

Ciò, oltre al risarcimento del danno derivante da condotta infedele del suo promittente venditore.

E’ ipotizzabile, altresì, che possa essere risarcito un’ulteriore voce relativa al danno conseguente a perdita di chance, derivante dall’aver intrattenuto rapporti contrattuali con quel solo venditore, tralasciando altre opportunità immobiliari.

In questo caso, però, spetterebbe a Lei l’onere di provare le trattative intervenute con altri soggetti ed il fatto che il comportamento della sua odierna controparte é stato determinante nella scelta dell’attico.

Cordiali saluti.

 Fonte Luca

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