“L’avvocato risponde” – Sfratto e condomini morosi, come fare?

Domanda:

Sono la proprietaria di un immobile e di recente il mio inquilino non solo non mi ha più corrisposto i canoni di locazione, costringendomi a ricorrere allo sfratto, ma ha anche minacciato di non provvedere allo sgombero di tutte le cose di sua proprietà, dato che non ha un posto dove metterle e ad oggi pare non occupare più l’immobile.

Cosa posso fare? Posso cambiare la serratura dato che non abita più nell’immobile? La legge mi permette di tutelarmi intimandogli di rimuovere le sue cose? Se non lo fa cosa posso fare?

Grazie

Risposta

Cara signora, Le rispondo sinteticamente.

Occorre dire che, ancorché sia intervenuta convalida di sfratto, sia iniziata l’esecuzione per rilascio ed il conduttore abbia già rilasciato i locali, come nel suo caso, il locatore, a cui non siano state riconsegnate le chiavi, non può rientrare ipso iure nel possesso dei locali.

L’immissione in possesso del locatore deve infatti essere effettuata dall’Ufficiale Giudiziario, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 608 c.p.c. che così recita “..nel giorno e nell’ora stabiliti l’ufficiale giudiziario munito del titolo esecutivo e del precetto si reca nel luogo dell’esecuzione…OMISSIS…immette la parte istante o una persona da lei designata nel possesso dell’immobile, del quale le consegna le chiavi..OMISSSIS”.

E’ di tutta evidenza che il locatore che cambi la serratura in assenza dell’Ufficiale Giudiziario potrebbe dover rispondere dei reati di violazione di domicilio di cui all’articolo 614 c.p. e/o di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, di cui all’articolo 392 c.p..

Sul punto si é espressa anche la Pretura di Milano, Sent. 28 ottobre 1993, secondo cui “OMISSIS..non esclude il reato di esercizio arbitrario di private ragioni la circostanza che la questura abbia concesso l’assistenza della forza pubblica e ne abbia dato pubblica notizia, qualora il locatore, nel giorno fissato per l’esecuzione dello sfratto, provveda a sostituire la serratura della porta dell’appartamento del conduttore, in assenza dell’ufficiale giudiziario”.

Detto quanto sopra, Le consiglio vivamente di non intraprendere azioni autonome, senza l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario, visto il rischio di incorrere in reati.

Quanto al fatto che l’inquilino moroso abbia lasciato dei beni nell’immobile di Sua proprietà e non voglia e/o tardi a provvedere alla rimozione, occorre tenere presente quanto é contenuto nell’articolo 609 c.p.c. che così recita “ Se nell’immobile si trovano cose mobili appartenenti alla parte tenuta al rilascio e che non debbono essere consegnate, l’ufficiale giudiziario, se la stessa parte non le asporta immediatamente, può disporre la custodia sul posto anche a cura della parte istante, se consente di custodirle o il trasporto in altro luogo”

E’ di tutta evidenza che non è possibile procedere fattivamente all’abbandono dei beni del conduttore, né all’asportazione di questi, senza previa informativa al conduttore, in quanto potrebbe ravvisarsi, in tali eventualità, il reato di appropriazione indebita.

Il locatore potrà, pertanto, previo elenco redatto dall’Ufficiale Giudiziario al momento dell’immissione in possesso dell’immobile, per prima cosa mantenere i beni del conduttore nell’immobile che era stato locato, rimanendone custode, chiedendo a quest’ultimo il risarcimento dei danni per impossibilità di utilizzare l’immobile.

Qualora tale soluzione non appaia idonea, come mi pare di comprendere nel suo caso, il locatore potrà procedere ad inviare una diffida al conduttore, intimandogli di provvedere al ritiro dei propri beni entro un termine perentorio.

Nel caso in cui la diffida rimanesse priva di riscontro, come purtroppo spesso accade, dovrà procedere all’offerta ex art. 1209 e ss c.c., a mezzo di Ufficiale Giudiziario.

In altri termini dovrà intimare al conduttore, con apposita dichiarazione notificata nelle forme dell’atto di citazione, di rientrare in possesso dei propri beni personali.

Qualora, anche a seguito di ciò, il conduttore non provvedesse al ritiro dei beni, Lei potrà alternativamente o effettuare il deposito dei beni in appositi locali (in tal caso sarà costretta ad anticipare le spese, con diritto di rivalsa sul conduttore), ovvero potrà chiedere, previa autorizzazione del Giudice, che si proceda alla vendita dei beni secondo la procedura seguita per il pignoramento, rientrando ove possibile delle spese sostenute fino a quel momento.

L’ultima ipotesi pare consigliabile solamente ove i beni abbiano un certo valore.

Avvocato Luca Fonte

luca-fonte@libero.it