“L’avvocato risponde” – Millesimi e spese di condominio, come fare?

Domanda:

Sono proprietario di un immobile ubicato in un condominio e di recente abbiamo deliberato di far eseguire lavori di ripristino della facciata comune. Abbiamo deliberato di ripartire le spese in base alle quote millesimali di ciascun condomino. Tutti ad eccezione di due, che si rifiutano di pagare, hanno corrisposto il dovuto. In oggi la ditta esecutrice dei lavori minaccia azioni legali contro il condominio e i singoli condomini.

Sarò costretto a pagare anche la loro quota? Rischierò azioni esecutive sul mio immobile?

Risposta

Caro signore, per rispondere alla sua domanda devo procedere sinteticamente in questo modo.

Per prima cosa occorre soffermarsi sulla natura degli obblighi dei condomini nei confronti dei terzi creditori del condominio quali, come nel suo caso, un’impresa esecutrice dei lavori di ristrutturazione.

E’ cosa risaputa che le obbligazioni verso terzi vengono assunte dall’amministratore, in nome e per conto del condominio.

La fattispecie di cui sopra é stata, però, oggetto di evoluzioni sostanziali nel corso del tempo.

In ordine alla normativa di riferimento, va detto che, anteriormente alla riforma apportata dalla L. 11 dic. 2012 n. 220, vigeva il principio della solidarietà passiva tra condomini ex art. 1292 e ss c.c..

In altri termini, il creditore di un condominio che avesse voluto soddisfare un proprio credito poteva, tranquillamente, domandare il pagamento totale del dovuto anche ad uno solo dei condomini, il quale a sua volta ed in via successiva, avrebbe potuto rivalersi pro quota nei confronti dei condomini morosi.

E’ con la sentenza a Sez. Un. n.9148/2008 che tale principio di solidarietà passiva é stato superato, atteso che si é stabilita la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori e, cioè, che ogni condomino era chiamato a rispondere dei debiti, unicamente per la propria quota parte.

La conseguenza era: il creditore poteva agire nei confronti dei singoli condomini, ma pretendere unicamente la quota parte e nulla più.

Tale impostazione giurisprudenziale non é stata, però, confermata dalla normativa più recente, denominata “Riforma del condominio”.

E’ soffermandomi su tale normativa che potrò fornire una risposta al suo quesito.

A ben vedere la L. 21 dic. 2012 n.220 ha modificato l’art. 63 disp att. c.c. che, ad oggi, al comma 2 così prevede: “ I creditori non possono agire nei confronti degli altri obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Quindi, nel caso in cui si tratti di lavori eseguiti su parti comuni di un condominio, come nel caso da Lei prospettato, in cui il creditore chieda il dovuto a seguito di contratto stipulato con l’amministratore in rappresentanza di tutti i condomini, lo stesso non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino (in questo allineandosi alle Sez. Unite Sent. n. 9148/08).

Dovrà e, soprattutto, potrà rivolgersi a ciascuno dei condomini, in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza.

Inoltre, ed in ciò si ravvisa la vera novità della normativa citata, dovrà agire pro quota prima nei confronti dei condomini morosi (a lui indicati dall’amministratore) e, solo nel caso in cui non sia possibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi, potrà successivamente rivolgersi ai condomini in regola.

Si tratta in altri termini del “beneficio di preventiva escussione”, statuito a favore dei condomini virtuosi anche se, occorre dirlo, questi ultimi saranno, comunque, chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali.

Per concludere, pur essendo evidente che la riforma apparentemente tutela i condomini virtuosi come Lei, tuttavia, dall’altro lato opera un contro-bilanciamento di interessi a favore dei creditori, permettendo agli stessi di agire anche verso gli altri condomini/debitori, pur se limitatamente alla quota parte.

Avv. Luca Fonte

luca-fonte@libero.it