L’andamento del mercato immobiliare e creditizio nella Provincia di Imperia: l’analisi di Tecnocasa

MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
Nel secondo semestre del 2010 il mercato immobiliare italiano ha confermato i trend già emersi nel corso della prima parte dell’anno: prezzi ancora leggermente al ribasso e ripresa della volontà di acquisto e di investimento nel mattone.
Si registra, da luglio 2010, un aumento della domanda che ha interessato le grandi città, i capoluoghi di regione e i capoluoghi di provincia, a conferma di una rinnovata fiducia nel mattone.
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa rilevano un leggero incremento nel segmento dell’investimento immobiliare.
L’acquisto della prima casa ha visto protagoniste principalmente famiglie e in parte giovani coppie aiutate dalle famiglie d’origine. Quasi sempre i potenziali acquirenti hanno già a disposizione una parte di capitale (ottenuto dalla vendita di un altro immobile oppure risparmiato nel tempo).
Si confermano le difficoltà per coloro che devono ricorrere ad interventi importanti di mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile e in generale per coloro che non hanno sufficiente capacità di indebitamento, soprattutto per problemi legati alla stabilità e alla certezza del posto di lavoro.
I tempi di vendita degli immobili si sono stabilizzati intorno a 168 giorni nelle grandi città, 201 giorni nei capoluoghi di provincia e 206 giorni per i comuni dell’hinterland delle grandi città.
L’analisi dei prezzi evidenzia ancora una volta una migliore performance per le grandi città che registrano, nel secondo semestre del 2010, una contrazione delle quotazioni dello 0,6%; a seguire l’hinterland delle grandi città con -1% ed infine i capoluoghi di provincia che chiudono il semestre con -1,4%. Ancora una volta sono le grandi metropoli a confermarsi come le realtà più dinamiche.
Si riscontrano segnali lievemente positivi a Roma (+0,6% l’incremento dei valori) e a Milano (+0,3%). Nelle altre grande città i prezzi sono ancora in lieve ribasso. In queste realtà le zone centrali sono stabili mentre quelle semicentrali e periferiche risultano ancora in lieve diminuzione.
L’analisi per aree geografiche vede un risultato migliore per i capoluoghi del Nord Italia (-1,2%), seguiti dal Centro Italia (-1,5%) ed infine dal Sud Italia (-1,7%). Tra i capoluoghi di provincia si registrano delle realtà in lieve ripresa.
Anche in questa seconda parte del 2010 la qualità degli immobili è stata premiata dal mercato; gli immobili usati ed in buone condizioni sono stati preferiti dai potenziali acquirenti, disposti per questo motivo a pagare un surplus. Aumenta l’importanza, nella valutazione complessiva della scelta di acquisto, del contesto condominiale in cui è collocato l’immobile e della zona in cui esso sorge. Si nota comunque un interesse per le soluzioni da ristrutturare soprattutto sul segmento immobiliare degli immobili signorili: i potenziali acquirenti, avendo un’elevata disponibilità di spesa, preferiscono personalizzare l’immobile e prestano attenzione alle “potenzialità” che esso esprime in termini di ristrutturazione finale.
Gli immobili posizionati ai piani alti, luminosi e con spazi esterni incontrano sempre il favore degli acquirenti. Al contrario, le case che non presentano queste caratteristiche così come quelle in cattivo stato di conservazione, hanno subito discreti ribassi di prezzo.
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 72,3% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale (sia essa prima casa o casa di sostituzione), il 22,3% ha comprato per uso investimento e il 5,4% come casa vacanza. Il segmento dell’acquisto per uso investimento ha registrato un lieve aumento rispetto alla prima parte dell’anno (da 20,7% a 22,3%).
Il 69,5% degli acquirenti ricade nella fascia di età compresa tra 18 e 44 anni e si rivolge all’acquisto della prima casa. L’acquisto di immobili ad uso investimento cresce nelle fasce di età più alte, con un aumento, rispetto alla prima parte del 2010, nella fascia oltre i 55 anni. Le famiglie inoltre rappresentano il 51,9% degli acquirenti.

Nelle grandi città la tipologia immobiliare più richiesta è il trilocale con il 35,9% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 30%. Similare la situazione anche nei capoluoghi di regione e nei capoluoghi di provincia dove è sempre il trilocale a dominare.
L’analisi della disponibilità di spesa registra una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila € per le grandi città e nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila per i capoluoghi di regione ed i capoluoghi di provincia .
L’analisi dell’offerta nelle grandi città vede una maggiore concentrazione di trilocali (33,2%), seguiti dal bilocale (25,6%) ed infine dal quattro locali (21,8%).
Sul versante delle locazioni si segnala, a livello nazionale, una leggera diminuzione dei canoni per i bilocali (-0,1%) e stabilità dei canoni per i trilocali. Nelle grandi città si registra un aumento dei canoni di locazione dello 0,4% per i bilocali e dello 0,2% per i trilocali. Sul mercato delle locazioni continua ad esserci una buona domanda alimentata da tutti coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito e quindi alle compravendite, tra questi giovani coppie ma, soprattutto, monoreddito e immigrati. Anche sul mercato degli affitti inizia a delinearsi un processo di selezione da parte dei potenziali inquilini, sempre più propensi a scegliere immobili ben posizionati e ben tenuti (anche negli arredi). I rendimenti immobiliari sui bilocali sono fermi al 3,8%.
I segnali di fiducia verso il mercato immobiliare che gli operatori hanno evidenziato nel corso del 2010 potrebbero confermarsi anche del 2011, anno durante il quale non ci saranno improvvise inversioni di tendenza ed i prezzi saranno più orientati verso la stabilità.
Sul fronte delle compravendite riteniamo che esse potrebbero stabilizzarsi intorno alle 630 mila.
Per le grandi città nel 2011 prevediamo un incremento dei prezzi compreso tra a 0% e +2%. Sono improntate alla stabilità le previsioni dei prezzi per l’hinterland delle grandi città e per gli altri capoluoghi. Come più volte ribadito molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà il nostro Paese e, in particolar modo, dall’andamento del mercato del lavoro. Da considerare anche le decisioni che la Bce potrà prendere in termini di rialzi dei tassi al fine di contenere le spinte inflattive.

MERCATO IMMOBILIARE LIGURIA
In Liguria l’unica città che ha registrato stabilità dei valori è La Spezia (0%). Genova vede le quotazioni al ribasso dell’1,1%, Savona dell’1,1% ed Imperia dello 0,8%.  

IMPERIA
Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Imperia hanno segnalato una contrazione dello 0,8%.
Stabili i prezzi delle case ad Oneglia, dove si sono realizzati soprattutto acquisti di sostituzione indirizzati sui quattro locali. Non sono mancati anche investitori che hanno comprato piccoli tagli, bilocali su cui investire cifre medie di 150 mila € e da affittare a 350-400 € al mese.
Sempre molto ricercate le soluzioni immobiliari situate nel Centro di Oneglia (piazza Dante)costruite dai primi anni del 1900 agli anni ’60 hanno quotazioni medie di 3000-3200 € al mq. Allontanandosi dalle zone centrali ci sono abitazioni semindipendenti con giardino e posto auto che, in buone condizioni, si trattano a prezzi medi di 2200 € al mq.
Su via IV Novembre e via privata Mazza si registrano degli interventi di nuova costruzione (in tutto un centinaio di appartamenti) che si scambiamo a prezzi medi di 3000-4000 € al mq.
Coloro che cercano una seconda casa optano per la frazione di Costa d’Oneglia dove una soluzione ristrutturata oscilla da 2600 a 3000 € al mq (con vista mare).
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di immigrati e famiglie che non riescono ad accedere al mercato del credito.
In assestamento i prezzi immobiliari ad Oneglia lato mare nella seconda parte de 2010, soprattutto nella zona dell’ex Ferriere dove sono in corso degli interventi di nuova costruzione che, nel tempo, avevano contribuito al rialzo delle richieste e, di conseguenza, dei prezzi. Nel resto della zona le quotazioni sono rimaste abbastanza stabili. La domanda è vivace e si orienta sia ad acquisti di prima casa che di seconda casa da destinare alle vacanze. In questi ultimi tempi si è notato un aumento delle richieste da parte di coloro che vivono anche a Porto Maurizio e che cercano una casa migliorativa, prediligendo le abitazioni della zona centrale o della zona pre collinare con sfogo esterno. Ci sono poi numerosi investitori, provenienti soprattutto da Torino, Milano e da Genova, che ricercano bilocali e trilocali su cui investire cifre medie di 200-250 mila € da utilizzare come casa vacanza e come investimento. Altri investono cifre più basse, intorno a 120 mila €, per acquistare abitazioni che poi provvedono a ristrutturare ed affittare a valori compresi tra 400 e 500 € al mese. Infatti nella zona esiste una buona domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede.  Tra le aree più prestigiose di Oneglia ci sono  Capo Berta che offre soprattutto ville singole in stile liberty e Calata Cuneo dove ci sono abitazioni dei primi anni del 1900 affacciate sul porto e che, ristrutturate, possono costare da 7000 a 8000 € al mq. A seguire ci sono poi la zona di Calderina e la zona di S. Lucia, posizionate nella parte pre collinare ma non lontano dal mare e dove i prezzi scendono a 4000 – 5000 € al mq.
Sono stabili le quotazioni immobiliari nell’area centrale di Porto Maurizio. Ad acquistare in questa zona sono residenti alla ricerca della casa principale e turisti. Questi ultimi provengono in genere dal Piemonte e dalla Lombardia e si focalizzano su bilocali e trilocali possibilmente vista mare e dal valore medio di 200 mila €. Chi acquista la seconda casa turistica predilige o la zona del Parasio,
borgo antico di Imperia che sorge a picco sul mare ed offre soluzioni con vista panoramica oppure la zona centrale della  Fondura caratterizzata da condomini o case indipendenti  degli anni ’70 ed ’80 con valutazioni medie di 2000 € al mq.  Chi cerca la casa ad uso turistico predilige  i piccoli tagli, bilocale e trilocali dotati di balcone, terrazzo, giardino e vista mare.
A Porto Maurizio si registrano anche acquisti per immobili da mettere a reddito essendoci alcune facoltà universitarie, tra cui il Dams, che richiamano studenti non residenti in Liguria. Questo comporta quindi una buona domanda di affitti. Per un bilocale su cui investire cifre medie di 100-200 mila € si ottengono canoni di locazione di 500 € al mese. Anche le frazioni dell’entroterra come Moltedo, Caramagna,  Montegrazie e Cantalupo sono apprezzate da chi cerca la seconda casa in particolare rustici oppure soluzioni indipendenti.   
Caramagna è un borgo antico che si trova nella prima periferia della città ed è molto apprezzato per la presenza di soluzioni indipendenti e semindipendenti.
La valutazione di una soluzione bifamiliare è compresa tra 200 e 300 mila €. A Caramagna si possono acquistare anche appartamenti degli anni ’70 e soluzioni nuove, come complessi con ville a schiera e piccoli contesti condominiali. Si tratta infatti di una zona in continua espansione dove il nuovo ha una valutazione di 2000 € al mq.
Da segnalare che in questa zona è in fase di costruzione una nuova stazione ferroviaria e che  è in progetto la realizzazione di una nuova uscita dell’Aurelia Bis.
Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Borgo Marina sono rimaste stabili e si registra una ripresa della domanda da parte delle famiglie alla ricerca della prima casa dal momento che i prezzi si sono stabilizzati. Positivo anche l’andamento del mercato delle seconde case dove si registrano acquirenti che, per la presenza di prezzi più contenuti, scelgono di acquistare ad Imperia preferendola ad altre località turistiche più costose. Si apprezza inoltre il fatto che Imperia sia vivibile anche di inverno perché numerosi acquirenti utilizzano la casa vacanza anche durante  i week-end invernali e non solo durante il periodo estivo.  
Gli acquirenti di seconda casa provengono dalle province di Milano, Asti, Cuneo e Torino e ricercano soprattutto bilocali e trilocali. Da segnalare anche acquisti da parte di russi e di inglesi che si muovono in particolare sul mercato delle soluzioni  di prestigio. La richiesta di casa vacanza in acquisto si concentra nell’area di Borgo Marina e anche nel primo entroterra ed in particolare nelle frazioni di Sant’ Agata e Artallo, dove si possono acquistare soluzioni indipendenti e semindipendenti. Ci sono poi anche investitori che acquistano per mettere a reddito l’immobile e che prediligono la zona centrale di Porto Maurizio dove hanno sede delle facoltà universitarie (Dams, Economia e Commercio e Giurisprudenza).
Acquistano monolocali, bilocali e trilocali, con un prezzo compreso tra 130 e 200 mila € e da affittare a 450-500 € al mese (bilocale) e 550-600 € al mese (trilocale).  
Borgo Marina è composto prevalentemente da ex case di pescatori, mentre la restante parte di Porto Maurizio è caratterizzata da case d’epoca e da grandi palazzine degli anni ’70.
A Borgo Marina per l’acquisto di una soluzione usata in buone condizioni si spendono tra 2600 e 3000 € al mq. Borgo San Moro si trova nella prima collina alle spalle della città e gode della vista sul mare. L’edilizia è caratterizzata da palazzi realizzati tra gli anni ’60 ed ’80 ed i prezzi sono compresi tra 1800 e 2500 € al mq a seconda del grado di ristrutturazione e della qualità dell’immobile.
Buona la richiesta di box auto, in particolare nell’area di Borgo Marina dove per l’acquisto di una soluzione singola si spendono tra 70 e 100 mila €.  
Si registrano anche richieste per le abitazioni situate a S. Agata e Artallo dove si chiedono per lo più soluzioni indipendenti con giardino ed appartamenti in  piccoli contesti.
Le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Borgo Foce, Borgo Prino e della Vallata di Dolcedo sono rimaste stabili; in entrambe le zone si registra una buona domanda di immobili da destinare alla seconda casa. In particolare la domanda si orienta verso rustici o case indipendenti o semindipendenti distanti dal mare a partire da ca. 2 km fino ad arrivare a 15 km. Gli acquirenti sono soprattutto italiani provenienti  dalla Lombardia e dal Piemonte che investono cifre medie di 200 mila € per acquistare dei rustici dalle metrature medie di 70-80 mq, con spazio esterno, preferibilmente con vista mare, da utilizzare sia durante le vacanze che durante i  week end.
Tra gli acquirenti di seconda casa si contano numerosi stranieri che prediligono l’entroterra. Tra di loro gli inglesi e i tedeschi sono in diminuzione mentre aumentano i compratori dell’Europa del Nord (norvegesi, svedesi e olandesi). Gli stranieri si orientano prevalentemente verso soluzioni in antichi borghi dell’entroterra, tra cui Poggi, Piani, Torrazza e Vasia e Dolcedo con le loro frazioni: qui cercano rustici in pietra da ristrutturare o già ristrutturati con ampi terrazzi, o giardino e possibilmente in posizione tranquilla e defilata dal movimento estivo delle spiagge.
Borgo Foce e Borgo Prino sono due antichi borghi marinari di Imperia dove sono molto richieste le case tipiche con le facciate colorate, i soffitti a volte e spesso posizionate fronte mare. Quando sono ristrutturate possono costare anche 6000-7000 € al mq, contro una media di 3500 € al mq.
Da segnalare che alle spalle di Borgo Prino sono in costruzione palazzine con appartamenti dal piccolo taglio compravendute a prezzi medi di 4000-5000 € al mq.

IMPERIA PROVINCIA
Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni situate nella provincia di Imperia hanno segnalato una contrazione dello 0,5%. Le località turistiche di mare sono rimaste stabili.
A San Lorenzo al Mare si registra un incremento della richiesta di seconde case, spinta in parte dagli interventi che hanno portato alla realizzazione della nuova pista ciclabile e della passeggiata pedonale ottenuta in seguito al recupero del tracciato della vecchia linea ferroviaria che collega San Lorenzo al Mare a Sanremo. Il settore del turismo è in piena fase di sviluppo con la nascita di agriturismi e bed and breakfast e nel 2009 è stato inaugurato il nuovo porto turistico di “Marina di San Lorenzo” intorno al quale si sono sviluppate anche abitazioni con ampi terrazzi affacciati sul mare. Gli immobili che, in questo momento, hanno maggior appeal sul mercato sono quelli di prestigio, con caratteristiche signorili e posizionati in prima fila sul mare. Allo stesso tempo si registra una discreta domanda di soluzioni di tipo economico, dal valore più contenuto e ricercate da acquirenti che desiderano investire nel mattone ma con budget più contenuti. Le abitazioni dal valore inferiore a 230 mila € registrano un ottimo dinamismo sul mercato immobiliare. Si tratta soprattutto di piccoli tagli (50-60 mq). Nell’ultimo anno la domanda ad uso investimento da parte di privati e società per l’acquisto di monolocali e bilocali con prezzi compresi tra i 90.000 ed i 200.000 € sono aumentate. Il mercato immobiliare di San Lorenzo al Mare è movimentato da turisti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia ed in particolare da Cuneo, Asti, Pavia, area sud di Torino e Milano. Si tratta in prevalenza di coppie di mezza età alla ricerca di ampi bilocali e trilocali con spazi esterni come giardini o terrazza. Sempre molto apprezzate le soluzioni con vista mare. L’area maggiormente richiesta è la fascia costiera compresa tra la via Aurelia ed il mare con condomini realizzati negli anni ’60. Per l’acquisto di soluzioni fronte mare si spendono cifre che vanno da 5000 a 8000 € al mq, mentre i prezzi medi di soluzioni in buone condizioni sono compresi tra 4000 e 4500 € al mq. Non lontano dal mare sono in costruzione alcuni bilocali e trilocali quotati tra 5000 e 7500 € al mq. Da segnalare un buon interesse per alcuni paesi come Cipressa, Costarainera, Civezza, Terzorio e Lingueglietta che si trovano sulle colline a pochi chilometri dal mare. Questi Comuni sono apprezzati in particolare da turisti stranieri (tedeschi, norvegesi, svedesi e olandesi) perché offrono soluzioni rustiche. Si tratta di classiche case a schiera che si sviluppano in verticale, realizzate in pietra e  con particolari in ardesia (pietra locale di colore nero), soffitti a volta, ampie terrazze e vista sul mare. I prezzi mediamente sono compresi tra 230 e 270 mila €. Sempre in queste località sono apprezzate anche le abitazioni inserite all’interno dei centri storici.
A Diano Marina nella seconda parte del 2010 non si registrano variazioni sui prezzi immobiliari.
La domanda si orienta soprattutto verso immobili che hanno un valore inferiore a 250 mila € oppure su soluzioni dal valore superiore a 400-500 mila €. Il mercato è movimentato quasi esclusivamente da famiglie provenienti dal Piemonte (in particolare cuneesi)  e dalla Lombardia (dal pavese e dall’hinterland di Milano), alla ricerca di bilocali (40-50 mq) da utilizzare come casa vacanza oppure come investimento. Da segnalare che la casa vacanza è utilizzata spesso anche durante il periodo invernale. Si apprezzano in particolare le abitazioni dotate di vista mare o con sfogo esterno. In ascesa anche le compravendite effettuate da persone già in possesso di abitazioni in Diano Marina e che, a fronte dei miglioramenti urbanistici apportati dall’Amministrazione per migliorare la qualità dei servizi offerti ai cittadini, decidono di acquistare altre abitazioni in città.
Il centro di Diano Marina è dotato di un’ampia area pedonale e commerciale che comprende via Genova, via Nizza, via Cavour, corso Roma e via Milano. Le case sono state costruite tra la fine del 1800 ed i primi anni del ‘900. Acquistare un bilocale in buone condizioni in Centro costa circa 6000 € al mq. Una delle zone non lontane dal centro ed apprezzate dai potenziali acquirenti è quella che si sviluppa intorno a viale Kennedy dove per un bilocale si registrano valori di 220-230 mila €. Sempre non lontano dal centro si sviluppa la zona di Sant’Anna apprezzata dagli acquirenti per la presenza di ampie spiagge. I condomini sono stati costruiti tra la fine degli anni ’60 ed i primi anni ’70 e le valutazioni di un buon usato sono comprese tra 5000 e 5500 € al mq. Al confine con San Bartolomeo al mare si trova l’area Giaiette che offre condomini realizzati tra gli anni ’60 e ’70 (prezzo di un bilocale in buone condizioni 5000-5500 € al mq, trilocale 4500 € al mq).  La zona negli ultimi anni ha vissuto un importante sviluppo edilizio cha ha portato alla nascita di centinaia di appartamenti quotati 5000 € al mq. Da segnalare, negli ultimi anni, la conversione di alberghi e pensioni dismesse in appartamenti e negozi. Adiacente al Centro ma oltre la linea ferroviaria (in fase di smantellamento) si sviluppa l’area delle Quattro Strade di cui si apprezza la tranquillità e la presenza di verde. In questa zona ci sono prevalentemente condomini degli anni ’60 e alcune soluzioni indipendenti. Il prezzo di un bilocale in buono stato è compreso tra 5000 e 5500 € al mq, mentre un trilocale costa tra 4800 e 5000 € al mq. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra un aumento delle richieste di affitti stagionali.
Nel secondo semestre del 2010 il mercato immobiliare di Arma di Taggia ha registrato una buona domanda di seconda casa anche se si nota un maggior ricorso al mutuo da parte di coloro che decidono di realizzare questo tipo di acquisto. A cercare la seconda casa in questa zona sono acquirenti che arrivano dalla Lombardia e dal Piemonte  e che cercano bilocali e trilocali possibilmente con un terrazzo abitabile oppure un balcone. La zona maggiormente richiesta ovviamente è quella fronte mare e con abitazioni in prima fila dove ci sono condomini degli anni ’70 che, usati, si compravendono a prezzi medi di 3000 € al mq per arrivare a 5000-6000 € al mq per le abitazioni in ottimo stato e posizionate fronte mare. Allontanandosi dalla prima fila fino all’Aurelia ci sono abitazioni a prezzi più contenuti valutate, in buone condizioni, 3000 € al mq. Attualmente non ci sono interventi di nuova costruzione ad Arma di Taggia, le ultime risalgono ai primi anni del 2000 e si scambiano a prezzi medi di 4000 € al mq. La cittadina è interessata da una serie di interventi che hanno portato allo spostamento della ferrovia dalla prima fila verso l’Aurelia, alla costruzione di un tratto della pista ciclabile che attraversa il ponente ligure (da Sanremo a San Lorenzo al Mare). Coloro i quali non riescono ad acquistare ad Arma di Taggia tendono a spostarsi verso Taggia oppure nelle vicina San Remo dove le quotazioni sono più contenute.
Nel secondo semestre del 2010 i prezzi immobiliari a Bordighera sono rimasti stabili. Si cercano soluzioni da utilizzare durante l’estate nei periodi di festività. Gli acquirenti provengono principalmente dal Piemonte e dalla Lombardia, con una maggiore presenza di persone residenti a Cuneo, Torino e Milano. Le richieste di seconda casa si concentrano su monolocali e bilocali (circa 50 mq) con spazi esterni vivibili, riscaldamento autonomo e in posizione comoda per raggiungere il mare. La fascia più richiesta è quella della zona compresa tra via Aurelia e via Romana, dove si possono acquistare appartamenti in palazzine degli anni ‘60 e ‘70, in un contesto ricco di servizi e negozi. Il prezzo di un bilocale oscilla tra 4000 e 5000 € al mq. Le quotazioni più alte si registrano nelle aree più centrali, come corso Italia, via Regina Margherita e corso Europa, adiacenti alla stazione ferroviaria e quindi ben servite. Le abitazioni più vicine al mare si trovano subito prima della linea ferroviaria che divide la zona residenziale dal lungomare pedonale dove si trovano esclusivamente locali per la ristorazione. Un appartamento con vista mare costa circa il 10% in più rispetto alla media. Non sono numerose le richieste da parte di turisti stranieri, prevalentemente tedeschi ed inglesi che in genere preferiscono acquistare rustici da ristrutturare nei paesi dell’entroterra come Vallebona e Seborga. Per queste soluzioni (in genere si tratta di costruzioni in pietra da ristrutturare, di piccola metratura ma ampliabili), si spendono tra 50 e 70 mila €. Negli ultimi anni, molti alberghi sono stati ristrutturati e convertiti in abitazioni, in particolare nella zona collinare alle spalle della via Romana. Il prezzo del nuovo è di 7000-8000 € al mq. Dall’estate scorsa, il lungomare di Bordighera è stato collegato tramite un viale pedonale e ciclabile con il lungomare di Vallecrosia, località marittima confinante con Bordighera, dove acquistano coloro che non riescono ad accedere al mercato immobiliare della più famosa cittadina ligure a causa di quotazioni elevate. A Vallecrosia infatti si possono acquistare dei bilocali a prezzi medi intorno a 170-200 mila € anche con vista mare. Da segnalare che, nei primi mesi del 2011, si iniziano a registrare richieste per immobili in affitto per la prossima stagione estiva. Per un bilocale a luglio si chiedono mediamente 1100 € al mese, ad agosto 1400 € al mese.
Le quotazioni delle abitazioni di Ospedaletti hanno segnalato stabilità. La tipologia più richiesta è il bilocale da 40-70 mq per i quali la richiesta è sempre molto elevata ed arriva soprattutto da persone residenti a Torino, nel basso Piemonte e in Lombardia. Si ricercano caratteristiche come la vista mare e la presenza di spazi esterni. Il budget medio di investimento è stimato intorno a 200-300 mila €. Le abitazioni posizionate in prima fila sul mare e nel Borgo antico sono quelle maggiormente apprezzate. In particolare nel Centro storico ci sono case d’epoca dei pescatori che dotati di vista mare e da ristrutturare possono costare intorno a 4000 € al mq. Abitazioni degli anni ’60-’70 sono disponibili sulla collina intorno alla città e per una soluzione in buono stato si spendono mediamente 3300 € al mq. A cercare in collina sono coloro che hanno come esigenza primaria soprattutto la presenza di importanti spazi esterni. I top price che si possono toccare per immobili fronte mare sono di 5000 € al mq in buono stato di conservazione. E’ difficile trovare soluzioni ristrutturate sul mercato di Ospedaletti, buona parte dell’offerta presente sul territorio riguarda immobili che necessitano comunque di interventi di restyling. Da segnalare che ad Ospedaletti sono in corso gli interventi per la nascita di un nuovo porto turistico nella Marina di Baiaverde. Al momento i lavori sono ancora in fase embrionale. Si prevede la nascita di circa 400 posti barca e  la riqualificazione delle spiagge. Continuano intanto i lavori per la nascita della pista ciclabile, ultimato il tratto che da va dal lungomare Cristoforo Colombo fino alla  ex stazione di Ospedaletti, è  in fase di costruzione il collegamento con Sanremo e quello dalla ex stazione di Ospedaletti fino al porto turistico.         
Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni di San Bartolomeo al Mare hanno segnalato una contrazione del 2,7%. Sulle tipologie nuove si registra un lieve aumento dei prezzi ( si tratta per lo più di riqualificazioni e ristrutturazioni di vecchie abitazioni del Centro storico). I potenziali acquirenti che si sono mossi sul mercato hanno espresso un budget medio che va da 200 a 300 mila € ma non sempre è stato facile l’incontro tra domanda ed offerta. A cercare la seconda casa in questa località della Liguria sono prevalentemente persone provenienti da Torino città e provincia. In aumento il numero di coloro che arrivano dalla provincia di Cuneo e si registra una leggera diminuzione del numero di acquirenti che arriva da Milano e dalla provincia. Le tipologie maggiormente richieste sono il bilocale ed il trilocale per il quale si mettono in conto cifre medie di 300-350 mila €. Le caratteristiche maggiormente apprezzate sono la vista mare e la presenza degli spazi esterni. La zona più ambita è quella del fronte mare dove per una soluzione in buono stato si possono raggiungere valori medi di 7000 € al mq soprattutto se ci troviamo nella zona di San Bartolomeo al Mare al confine con Diano Marina. Le quotazioni scendono a 5000 € al mq per le abitazioni che si trovano nella zona del porto. La maggioranza delle abitazioni di San Bartolomeo al Mare sono state costruite negli anni ’60-‘80. Allontanandosi dal mare e spostandosi a ridosso dell’Aurelia ci sono condomini degli anni ’70 che, in buono stato, si compravendono a prezzi medi di 4000-4500 € al mq . Continuano i lavori per lo spostamento della vecchia ferrovia verso l’interno e  quelli della riqualificazione del porto.
Nel secondo semestre del 2010 a Sanremo non si sono registrati significativi cambiamenti delle quotazioni immobiliari, infatti un buon turn over di acquirenti ed un buon numero di richieste hanno permesso la stabilizzazione dei prezzi. Buona parte della domanda si indirizza verso il mercato delle seconde case, particolarmente ricercate da acquirenti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia.
Si tratta in genere di persone con più di 30 anni alla ricerca di bilocali e trilocali non troppo distanti dal mare. Si preferiscono le soluzioni con spazi esterni come terrazzi o balconi e, se possibile, con vista mare. I prezzi di abitazioni fronte mare possono crescere notevolmente, arrivando anche a 7000 € al mq per piccoli tagli, poco presenti sul mercato. Nell’area centrale della città è molto richiesta la zona che da Corso Garibaldi e via Matteotti scende verso il mare e dove si possono acquistare appartamenti signorili degli anni ’60 e ’70 ad un prezzo di 3800-3900 € al mq. Tra l’altro quest’anno si sta ultimando la totale pedonalizzazione di via Matteotti, eletta a tutti gli effetti la via dello shopping Sanremese. Apprezzata anche la zona Foce, ad ovest della città, dove ci sono spiagge ampie e sabbiose. Qui si possono acquistare appartamenti in palazzine degli anni ’70 ad un prezzo di 3800 € al mq per le tipologie più signorili. In fase di valorizzazione l’area di San Martino, dove si stanno insediando nuovi negozi e da qualche anno è in funzione la nuova stazione ferroviaria. L’area è inoltre valorizzata dalla presenza di due prestigiosi parchi botanici. Il quartiere è stato edificato negli anni ’70 ed il prezzo delle tipologie medio usate è di 2700-2800 € al mq. Prestigiosa l’area del Casinò, dove per soluzioni usate di pregio si possono spendere anche 3900 € al mq. La Zona Borgo è un’area densamente popolata dove si riescono ad acquistare buone soluzioni a prezzi contenuti. Nel quartiere, sorto tra gli anni ’60 e gli anni ’70, ci sono infatti appartamenti in buone condizioni a 2500 € al mq. Chi preferisse acquistare soluzioni indipendenti con vista mare si deve spostare nella zona collinare di Sanremo. Una villa indipendente da 100 mq con giardino e vista mare, realizzata negli anni ’90, costa circa 500 mila €. Le quotazioni più contenute si registrano nell’area del centro storico dove le quotazioni medie di un buon usato (costruzioni che in alcuni casi risalgono all’anno 1000 c.a.) oscillano intorno a 2100 € al mq. Nel 2009 è stata inaugurata la nuova pista ciclabile/pedonale, accolta con entusiasmo sia dai Sanremesi che dai turisti. Nata sull’area della vecchia linea ferroviaria che costeggia il mare, oggi collega Sanremo con San Lorenzo al Mare e, una volta completata, vanterà il primato della pista ciclabile più lunga d’ Europa con i suoi 24 km a ridosso del mare.
A Ventimiglia, in particolare nella zona Latte le quotazioni degli immobili hanno segnalato una leggera contrazione (-2%). Ad acquistare in questa zona e nel centro storico di Ventimiglia sono prevalentemente turisti che arrivano dal Piemonte (Cuneo e Torino nello specifico).
Cercano soprattutto bilocali da 40-50 mq che si possono acquistare a prezzi medi di 120 mila € e che possono arrivare anche a 150 mila € se l’abitazione è dotata di terrazzo e di vista mare, per quanto riguarda la città vecchia, mentre le quotazioni salgono ai 180-200 mila per le zone di Latte, Mortola e Grimaldi. Nel Centro storico di Ventimiglia ci sono abitazioni costruite 300-400 anni fa in parte ristrutturate e in parte da ristrutturare e che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq se ristrutturati e 1000-1500 € al mq se da ristrutturare. Da segnalare che il Comune di Ventimiglia ha attivato una serie di iniziative per vivacizzare il centro storico e che ha previsto degli incentivi per la riqualificazione delle facciate degli immobili.
Nella parte della città sulla sponda orientale del fiume Roia si estende il grosso centro abitato sorto negli anni del dopoguerra con condomini che soddisfano un mercato misto, con prevalenza residenziale. Tra le frazioni di Ventimiglia più turistiche ci sono Latte, Mortola e Grimaldi. A Latte l’offerta immobiliare comprende una zona di condomini degli anni ’60-’70, collocati più vicino al mare e scambiati a prezzi medi di 3000 € al mq (buon usato) mentre nell’entroterra ci sono soprattutto ville singole e piccoli Borghi. A Mortola e Grimaldi prevalgono le soluzioni indipendenti che hanno valori intorno a 5000 € al mq. Da segnalare che il Prg di Ventimiglia non prevede più aree edificabili ma solo la presenza di aree di completamento.   
Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Santo Stefano al Mare hanno segnalato un leggero aumento nelle zone centrali, in particolare per le abitazioni posizionate in prima fila (+2,8%). Si registrano prezzi stabili e un mercato rallentato per le soluzioni che si trovano in periferia, oltre la via Aurelia. Dall’autunno del 2010 si registrano meno richieste per abitazioni dal valore inferiore a 200 mila €. A cercare la seconda casa a Santo Stefano al Mare sono prevalentemente acquirenti provenienti dalla Lombardia e del Piemonte. Si ricercano bilocali con vista mare e terrazzo. Al di sotto della via Aurelia, sulla prima fila ci sono rustici in pietra e  legno, abitazione tipica della cittadina ligure, molto ricercati ma anche più difficile da trovare in vendita sul mercato. Per questo motivo una tipologia ristrutturata può arrivare a costare intorno a 8000 € al mq. Simili le quotazioni anche per le abitazioni anni ’70 fronte mare ristrutturate. Spostandosi oltre la prima fila verso la via Aurelia, le quotazioni per immobili in buone condizioni di conservazione scendono a 6000 € al mq. I potenziali acquirenti che hanno una disponibilità di spesa inferiore si spostano verso il comune di Terzorio che dista poco meno di due chilometri dal mare e che offre rustici in pietra che in buone condizioni si scambiano a 3000 € al mq. Chi acquista a Santo Stefano al Mare nella zona oltre l’Aurelia ha in genere una disponibilità di spesa più contenuta (intorno a 200 mila €). Il mercato delle nuove costruzioni è particolarmente attivo a Riva Ligure, al confine con S. Stefano al Mare, dove si costruiscono bilocali che posizionati in seconda e terza fila hanno prezzi medi di 7000 € al mq per scendere a 5000-6000 € al mq in prossimità dalla via Aurelia. Altre nuove costruzioni sono in corso presso il porto di Marina di S. Stefano al mare, ultimato circa 10 anni fa. Le quotazioni del nuovo in questa zona salgono anche a 10 mila € al mq. Si registrano già delle richieste per la prossima stagione estiva e in particolare per un bilocale di 4 posti letto si chiedono cifre di 1400 € al mese a giugno, 1600 € al mese a luglio e 1800 € al mese ad agosto.

IL MERCATO DEI MUTUI IN ITALIA
Il volume di erogazioni per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane (pari a 12.343 milioni di euro) registra, nel terzo trimestre del 2010, una crescita rispetto allo stesso periodo del 2009 (dati del 21/01/2011 fonte Banca d’Italia). La differenza positiva è pari a circa 929 milioni di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un aumento dell’8%. Il dato conferma il trend di crescita del mercato dopo una decrescita iniziata a fine 2008. I volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione/surroga, benché in calo rispetto al 2009, rappresentano nel primo semestre 2010 circa il 12-14% dei volumi. Analizzando i primi nove mesi del 2010 emerge un aumento del 17% rispetto allo stesso periodo del 2009, con una differenza positiva pari a circa 6.208 milioni di euro. Le erogazioni tornano sui livelli dei primi nove mesi del 2008. Entrambe le variazioni analizzate evidenziano un sostanziale cambiamento di tendenza del mercato rispetto al 2009.
L’osservazione dell’andamento della domanda per tutto l’anno 2010 ha fatto registrare un lieve aumento rispetto all’anno 2009 (+1% fonte CRIF).
Nel III° trimestre 2010 tutte le macroaree hanno registrato un andamento positivo. La maggior variazione si registra nell’area Centrale (+11%). Seguono l’area Meridionale e l’area Nord Occidentale, rispettivamente con +9% e +8%. Analizzando i dati aggregati dei primi nove mesi dell’anno, si nota come l’area centrale sia quella che ha goduto del maggiore aumento (+24%), seguita dall’area Insulare e Meridionale, che hanno fatto registrare rispettivamente +22% e +21%. Più contenuta la crescita al nord (+14% per l’Area Nord Occidentale e per quella Nord Orientale).
A livello regionale, nel terzo trimestre 2010, tredici regioni su venti hanno fatto registrare un incremento di volumi rispetto all’analogo periodo del 2009. Le maggiori crescite sono state riscontrate in Friuli (+27%), Lazio (+23%) e Basilicata (+23%). Il maggior calo si registra in Emilia Romagna (-11%). A livello provinciale sulle 110 province analizzate, 72 registrano un aumento delle erogazioni, in particolare Pordenone (+55%) e Agrigento (+54%).
Il valore delle consistenze dei mutui in Italia è in crescita. Dopo un’iniziale decrescita nel primo e secondo trimestre del 2008, si è registrata un’inversione di tendenza che ha portato ad un volume record di 301.371 milioni di euro nel terzo trimestre 2010, in aumento dell’1% rispetto al secondo trimestre dell’anno.
In crescita l’importo medio dei mutui nei primi nove mesi dell’anno: il ticket medio nazionale è pari a circa 124.500 € rispetto a 116.000 € rilevato nello stesso periodo del 2009 (+7,3%). A livello regionale, nei primi nove mesi del 2010, si registrano valori disomogenei sul territorio nazionale che passano dal mutuo medio più alto della Toscana (139.000 €) a quello più basso della Calabria e della Basilicata (93.000 € entrambe). Tendenzialmente i valori medi più elevati si confermano nelle regioni del nord, eccezion fatta per il Friuli Venezia Giulia con un ticket medio di 107.000 €.
Sul fronte dei tassi, i rapidi interventi della BCE sul tasso di riferimento hanno inciso significativamente sulle quotazioni sia del tasso Euribor che del tasso Eurirs, rispettivamente tassi di riferimento di mutui a tasso variabile e a tasso fisso. Il movimento al ribasso iniziato nell’Ottobre 2008 ha continuato a caratterizzare i primi mesi del 2010 fino a toccare il valore minimo di 0,64 nel mese di Marzo 2010, ben al di sotto quindi del tasso di riferimento BCE (1%). Appoggiandosi su tali valori assistiamo nei mesi successivi ad una progressiva ripresa delle quotazioni che hanno riportato il tasso Euribor a 3 mesi a riposizionarsi a ridosso proprio del tasso di riferimento BCE. Ultima quotazione dell’anno 1,02% (Dicembre 2010). Analogo l’andamento nel tempo dell’Eurirs (y20) che ha continuato a diminuire fino a toccare il minimo nel Settembre del 2010 con una quotazione media mensile di 3,03%. Rapida la risalita delle quotazioni che nell’ultima media di Dicembre 2010 ha fatto registrare il 3,70% riportandosi dunque sui livelli di Aprile 2010 (3,77%).
Stando alle dinamiche dei tassi a fine dicembre 2010, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell’importo di 120.000 euro per una durata di 20 anni, si pagherebbe una rata di 792 euro scegliendo il tasso fisso e di 625 euro optando per il tasso variabile, con un risparmio in quest’ultimo caso di 167 euro mensili.

IL MERCATO DEI MUTUI IN LIGURIA E AD IMPERIA
Il mercato dei prestiti per l’acquisto delle abitazioni destinato a famiglie consumatrici in Liguria fa segnare nel terzo trimestre 2010 un calo pari a -2% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. La variazione è in controtendenza se confrontata con l’andamento dell’intera area Nord Occidentale che ha invece fatto registrare un incremento pari a +8%.
Nel terzo trimestre 2010 sono stati erogati 397 milioni di Euro (8 mln in meno del terzo trimestre 2009). I volumi erogati posizionano così la regione al 10° posto per volumi erogati in Italia, con un peso del 3,2% sui volumi nazionali. (pesava il 3,5% nel terzo trim. 2009).
Analizzando i dati aggregati dei primi 9 mesi dell’ anno, rispetto all’analogo periodo 2009, si nota che la regione ha invece erogato 1.328 mln di euro contro i 1.213 dell’anno precedente. L’incremento di periodo è stato dunque del +9%.
L’importo medio del mutuo è di circa 123.000 euro, leggermente inferiore alla media nazionale pari a 124.500 euro.
Nel terzo trimestre 2010, a livello provinciale, si nota che la sola provincia di Genova ha registrato un calo delle erogazioni (-7%). Con i suoi 233 mln erogati nel trimestre risulta comunque essere la 15 provincia a livello nazionale per volumi erogati. Di segno positivo invece le provincie di Imperia (+11%), La Spezia (+6%) e Savona (+4%).

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa su dati Banca d’Italia (base informativa pubblica al 21-01-2011)
Previsioni: sentiment quarto trimestre 2010
Prosegue lo studio iniziato nel 2009 dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa – sezione mediazione creditizia – in merito al sentiment del mercato creditizio in Italia. Sulla base dei dati raccolti attraverso le agenzie delle reti di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, è stato possibile analizzare le tendenze del IV trimestre 2010. A livello di volumi erogati si segnala in crescita la macroarea Nord-Occidentale che porta i volumi erogati dal 36% del terzo trimestre 2010 al 41% del quarto. Cresce anche la Macro Area Insulare, passando dal 7% al 10%. Stabili le macroaree Meridionale e Centrale; in calo quella Nord-Orientale (dal 14% all’8%). Il ticket medio del trimestre si è attestato a 126.000 Euro, proseguendo il trend al rialzo iniziato nel primo trimestre 2010 e proseguito poi nei trimestri successivi. Il ticket medio complessivo dell’intero anno sale dunque a 125.000 Euro; nei primi nove mesi dell’anno era pari a 124.500 Euro. L’aumento progressivo del ticket medio di mutuo denota nel 2010 una normalizzazione del mercato creditizio che, dopo aver individuato i target di clientela affidabili e solvibili, sta consolidando le posizioni assunte a livello di dinamiche creditizie. Stabile la durata media del finanziamento che si assesta a 25 anni.
Considerazioni per l’anno 2011
La Banca Centrale Europea nella riunione del proprio Consiglio Direttivo del 3 febbraio 2011 ha lasciato invariato il tasso di policy al minimo storico dell’1%. Secondo la stessa Banca Centrale, i tassi dell’area Euro rimangono ad oggi adeguati, anche se vi sono alcune pressioni al rialzo di breve termine sui prezzi, come si può evincere anche dall’ultimo dato rilevato nella zona Euro dove l’inflazione è salita dal 2,2% di dicembre 2010 al 2,4% di Gennaio 2011. Non è da escludersi un rialzo dei tassi d’interesse. Tant’è che dopo tali affermazioni, da parte della Banca Centrale, l’Euribor a 3 mesi è salito nel mese di Marzo 2011 superando quota 1,15, ai massimi da Giugno 2009. In un contesto che vede il mutuo variabile nel IV trimestre 2010 preferito nell’88% dei casi, è ipotizzabile che una crescita seppur lieve del parametro di riferimento Euribor possa comportare una potenziale uscita di parte della clientela dall’accesso al credito. In quest’ottica il Gruppo Tecnocasa si aspetta che le politiche del credito meno restrittive e l’aumento dei parametri di riferimento si bilancino, consentendo una tenuta delle erogazioni nel 2011 sui livelli dell’anno appena trascorso. In questo scenario assume sempre più importanza il consulente del credito, figura nella quale il Gruppo Tecnocasa ha sempre creduto e che oggi più che mai diventa punto di riferimento determinante.